Mercado de superficies de oficinas

A principios de los años ‘90 del siglo pasado se intensificó en Polonia la demanda de oficinas modernas. Esta tendencia se mantiene hasta el día de hoy, propiciada por el rápido crecimiento económico de los últimos dos años.

El más notable desarrollo del mercado inmobiliario en lo referente a la superficie de oficinas se observa en Varsovia. A finales de junio de 2004, según un informe elaborado por la consultora Cushman & Wakefield Healey & Baker (C&W H&B), la superficie total de oficinas modernas en la capital alcanzó los 2,25 millones de m2, de los cuales el 41% se encuentran en el centro de la ciudad, en la llamada "Área Central de Negocios" (COB).

A lo largo del año pasado se entregaron para su utilización edificios de oficinas importantes: el Metropolitan, diseñado por Lord Norman Foster; International Business Center, Saski Crescent, Liberty Corner y otros (en total 178.500 m2, el 54% de ellos en la COB). En la primera mitad del presente año fueron facilitados 101.000 m2 de oficinas, de las cuales el 71% ya están alquiladas. Este año serán entregados más de 170.000 m2 de superficie de oficinas modernas, de las cuales un 85% estarán situadas fuera del centro.

A pesar de la reanimación económica actual, se aprecia un descenso en los precios de alquiler. Actualmente, los precios medios para las oficinas de clase A en la COB ascienden a unos 15-20 euros/m2, en cambio, fuera del área COB (clase B) rondan los 12-14 euros/m2, con las fórmulas de alquiler típicas, es decir entre 3 y 5 años. En el mercado de Varsovia las más solicitadas son las superficies de entre 50 y 350 m2, con un precio medio de alquiler de 12-15 euros/m2 al mes.

Los espacios desocupados constituían en Varsovia hacia finales del segundo trimestre del año en curso un 12,5% (el 18,6% en la COB y el 8,3% fuera), es decir, un 4,5% menos que un año antes, con un 17% de superficies de oficinas desocupadas. Los analistas de CB Richard Ellis comentan que en 2003 Varsovia, Bucarest y Budapest eran las únicas ciudades de nuestra región con una disminución en el número de superficies no alquiladas. Varsovia es además una de las capitales europeas con mayor tasa de capitalización, estimada en el 9,5%. Los analistas sostienen que Varsovia, en comparación con otras ciudades de esta parte del continente, tiene un mercado bien desarrollado, sin embargo se queda por detrás de las ciudades de Europa Occidental, donde se dan 5,02 m2 por habitante (en Varsovia sólo 1,2 m2/habitante). Según los expertos, en el futuro habrá más demanda de oficinas modernas, y se mantendrán los mismos precios de alquiler.

Salta a la vista la gran desproporción entre Varsovia y otras ciudades de Polonia. En los otros cuatro centros importantes, es decir: Katowice, Wrocław, Poznań y Cracovia, la suma de superficie moderna de oficinas no alcanza los 400.000 m2. Sin embargo, en esas ciudades la tasa de capitalización oscila entre el 11 y el 12%.

En Cracovia el total de la superficie de oficinas alcanzó a finales de 2003 los 650.000 m2, de los cuales, un 16% lo constituían oficinas de clase A. Los precios de alquiler en las mejores ubicaciones variaban entre los 13-17 euros/m2 y 8-12 euros en áreas de menor categoría. Para el último periodo de 2005 se han de entregar unos 42.000 m2 de superficie moderna de oficinas.

En Katowice, el total de oficinas ocupa unos 210.000 m2, sin embargo, los espacios modernos se encuentran tan sólo en tres edificios, ocupando 41.000 m2. En las mejores situaciones, el precio del alquiler llega a los 15 euros.

A finales de 2003 Poznań pudo enorgullecerse de poseer cerca de 103.000 m2 de oficinas modernas. Actualmente están en marcha otras inversiones importantes, de las cuales destaca un centro de oficinas y hoteles, Andersia (34.000 m2). El nivel de los precios de alquiler en las mejores localizaciones ha alcanzado 14-17 euros/m2 al mes, mientras que en los edificios más antiguos (remodelados) el coste es de 9-13 euros.

La superficie de oficinas modernas en Wrocław en 2003 superó 100.000 m2 gracias a proyectos como Quattro Forum. Las cercanías de la calle Legnicka se están convirtiendo en un moderno parque de oficinas, donde se han construido oficinas o edificios con una parte específica destinada a oficinas, y hay más en curso. Los alquileres se estabilizaron en 2002 alrededor de los 13-15 euros/m2 al mes en las mejores localizaciones.

Los analistas de varias consultoras miran con optimismo el desarrollo del mercado de oficinas en Polonia. Esto se debe tanto al acceso a la Unión Europea, como al rápido crecimiento económico del país. Dichos analistas presuponen una estabilización de los precios de alquiler en el país entero y en Varsovia se espera una cierta disminución de la oferta como consecuencia de la ligera ralentización de la actividad inversora, observada en los últimos dos años. Seguirá creciendo, pues, la demanda, tanto en la capital como en otras ciudades grandes de Polonia, provocada por la entrada de grandes compañías multinacionales que ofrecerán la exportación de servicios, dada la valoración positiva de bajos costes, salarios no elevados y personal bien cualificado.