El negocio inmobiliario en Polonia

El sistema legal polaco, igual que la mayoría de sistemas de ley continental tiene sus orígenes en el Derecho Romano, del que proceden distintas instituciones legales, entre ellas, las vinculadas al negocio inmobiliario. La primera codificación de leyes referentes al tráfico de inmuebles en el territorio de Polonia fue el Código Napoleónico.

Actualmente, la normativa fundamental que regula el mercado inmobiliario se halla en el Código Civil, artículos 44-55 y artículos 140-352. El código declara la libertad de compra-venta de inmuebles. Otros aspectos jurídicos son regulados por el Código Civil.

Los inmuebles, entendidos según el Código Civil, son terrenos y edificios relacionados de modo fijo con un terreno o con partes de tales edificios, si merced a las leyes en vigor constituyen un objeto de propiedad distinto al terreno en el que se asientan.

Los inmuebles agrícolas en cambio, son bienes raíces que se usan o se pueden usar para llevar a cabo una actividad productiva agrícola, es decir producción vegetal y de animales, incluida la horticultura y la pesca.

Un inmueble implica la aplicación de dos importantes leyes sobre la propiedad que proporcionan una relación subjetiva respecto al mismo: se trata de la propiedad y del usufructo perpetuo.

La propiedad es un derecho más amplio, del cual se desprende que un sujeto definido (propietario) tiene derecho exclusivo a utilizar, obtener provecho y gestionar un inmueble dado.

El usufructo perpetuo es un derecho limitado, que se puede establecer por un círculo de propietarios estrictamente definido (Tesoro Público o autoridades locales) a favor de otro sujeto jurídico a través de la firma de un contrato que debe tener forma de escritura pública. Además, a efectos del derecho de usufructo perpetuo, es necesaria su inscripción en el catastro. Los derechos de un usufructuario son idénticos a los de un propietario, pero duran el tiempo que se señala en el contrato. El usufructuario debe utilizar el terreno para los fines contemplados en el contrato.

El estado legal del un inmueble se refleja en registros denominados "catastros", llevados por algunos Juzgados Regionales. Para cada inmueble se lleva un registro catastral distinto.

Se asume que el estado legal de un inmueble inscrito en el registro catastral es el que expone el mismo. La negación de un derecho expuesto en el catastro requiere un procedimiento judicial. Con la llamada presunción de veracidad del catastro se vincula estrechamente el principio de garantía de fe pública de los catastros.

El principio de garantía de fe pública de los catastros actúa en beneficio del que adquiere el derecho expuesto en el catastro, protegiéndolo, al tiempo que garantiza la seguridad de legalidad de la transacción.

Los registros catastrales son públicos, es decir, accesibles a terceros. Cualquier persona puede consultarlos en la sede del juzgado bajo la supervisión de un funcionario del mismo.

La circulación libre de inmuebles actualmente vigente en el marco del sistema legal polaco, tiene limitaciones en cuanto a los inmuebles agrícolas. La venta libre de dichos inmuebles por parte de una persona física o jurídica está limitada por el derecho preferente de compra que en ese caso corresponde al actual arrendatario, en caso de haber arrendado con anterioridad el inmueble, como mínimo, por tres años, según un contrato de arrendamiento debidamente concluido, y en ausencia de éste o de no acogerse a dicho derecho, corresponde a la Agencia de Inmuebles Agrícolas. No es válida, pues, la venta a un tercero de un inmueble afectado por el derecho preferente de compra.